拆哥答：稳中向好。北京新房中小户型去化明显，改善型中高总价房屋将成为亮点。
北京“限竞房”截至目前，成交了2700亿元。总体供应限竞房住宅91060套，截止去年底合计网签套数为5.3万套。
截止日前，北京限竞房住宅土地共113宗，综合盘点，北京限竞房的房源供应只剩约4万套。这个数字单看限竞房月均去化需要20个月，但是这个前提是市场限竞房占市场主导地位情况下，随着非限地块和高价位产品的入市，限竞房预计进入升级去化的时期，届时如果把北京一二手房拉通后月均去化来看，去化周期或不足3个月，这个才是应该关注的重点。
北京的土地市场非常有看点。2020年土地市场整体成交数量较2019年有所减少，但是成交金额却同比上涨37%。这意味这平均楼面价上涨了。
住宅楼面地价32000元/平米，创历史高位。要知道2019年的地价仅为25000元/平米。
昌平区朱辛庄、朝阳东坝在售限竞房隔壁地块，限价都比当前房子贵4000块起步，低开高走。
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在北京十几年了，先说结论：
1.新房市场价格稳定，成交量上涨。
2.二手房市场价格先跳涨再缓涨，不排除中间回落，但年终会比年初的均价要高。
原因如下：
1.M2在2020年12月，同比增长10.1%，M2的增长，会把所有资产的价格推高，包括北京房产。
2.北京房价自2017年调整至今，已经横盘了3年有余，2020年先跌后涨，大部分区域已经涨回前期高点，海淀西城等部分学区房已经创了历史新高。调整结束后，上涨动能已经具备。
3.深圳、上海这两个一线城市已经在2020年告诉上涨过了，相比之下，北京的性价比更高，有跟随上涨的势能。
综上：
1.新房市场由于限竞房仍是主流，而且还有新共有产权房这种政策性房产即将入市，所以新房的价格会在调控之下非常稳定。但成交量会较2020年增加。
2.二手房受情绪影响比较大，在各种氛围带动之下，上涨是必然事件。但如果上涨过快，短期超过10%，必然出现政策加码，从而导致房价上涨后回落，但回落至年初水平的概率，几乎为零。
二手房市场平稳上涨的可能性大一些，但不同板块，不同房源仍会存在两极分化的行情。理由如下：
1.去年疫情之后的二手房成交量已经是近三年同期最高，量变引起价变，节后如果成交量仍然保持较高水平，价格变化会传导到更多的区域和板块。
2.买家和卖家预期变了，成交量维持高位，二手房存量尤其是优势房源减少，卖家心气会变高，比如调整挂牌价，签约时坐地起价，买家议价空间变小，不好聊价了。
3.新房新地的供应和二手房竞争市场，也会导致二者共存区域尤其是5环外的二手房价格仍然受到抑制。
精准
北京2021年新房和二手房成交量会继续提高，随着库存量的逐步减少，房价会小幅度平稳持续上升。
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