前言：
距离合肥楼市调控升级，学区房限购范围扩大以及二手学区价格执行指导价以来，已经过去了二十天左右，广大网友都在期盼的二手房指导价还是迟迟未出台具体的价格明细。
近期，合肥整个楼市都处于持续性的冷却之中，高新区，政务区和滨湖，以及其他区域的几个热点板块的二手房，出现了价格松动，不时就会出现业主大幅度降价急售的房源。
祥源城，万科森林公园，西子曼城城，滨湖万科城等等，几个月前都是一房难求，现阶段，降价房源数不胜数。
今日，有网传合肥的二手学区房指导价具体价格将会在国庆节期间发布，根据网传的材料显示，政务区房价最为坚挺的置地柏悦公馆，二手房指导价为36000元平米，而百悦公馆之前的挂牌价格都是50000元每平米左右，指导价大概为挂牌价的7折左右；滨湖学区最好，最为热卖的书香门第，网传的指导价为28000元每平米，现在的二手房挂牌价格大概为48000元每平米左右，指导价还不到挂牌价的6折。
合肥二手学区房指导价正式发布之后，对合肥楼市来说，一定会是再次的重击，将会让合肥楼市更加冰冷。
合肥二手房指导价会是挂牌价的7折左右吗？
很多网友都希望合肥的二手学区房指导价是现在挂牌价的7折，这将会是大概事件。
第一，根据其他已经发布二手房指导价的城市的具体价格明细来看，指导价大多数都是现在挂牌价的6-7折，合肥二手房指导价大概率也会是现在挂牌价的6-7折。
第二，合肥二手房指导价的制定，是委托第三方评估机构，根据前两年合肥真实成交价为依据来制定的，根据前两年的真实成交数据来看，指导价大概率也是现在挂牌价的6-7折。
综合这两个最为明确的数据来看，合肥正式发布的二手房指导价，大多数小区都会是现在挂牌价的6-7折，甚至会有部分小区的指导价只有现在挂牌价的50%左右。
影响：
第一，提高购房门槛，指导价一定会比成交价低，银行也会根据指导价进行二手房贷款额度评估，这将会大大提高购房者的购房者门槛，首付比例会进一步提高。
比如原本总结400万的房子，首付三成，只用付120万，贷款280万即可，指导价如果只是成交价的7折，那么，银行认可的房价只有280万，购房者需要按照280万首付三成，贷款只能贷196万，如此，购房者需要支付84万的首付以及120万的差额款，合计需要支付204万的首付金额。
第二，成交量进一步下跌。自合肥4.6日楼市新政以来，合肥的二手房市场以及逐步步入冷却之中，特别是限购升级的热点板块，成交量惨不忍睹，半数以上二手房门店连续两三个月一单未签，并且，二手房业务人员大量离职，还有为数不少的二手房中介门店选择关门，二手学区房指导价发布之后，会让原本就冷却的二手房市场进一步被冰封。
第三，价格回调。要知道，二手房市场一定是量在价先，伴随着成交量的下跌，随之而来的就会成交价的下跌。
总结：未来很长一段时间内，买方会进入观望期，合肥楼市正式进入买卖双方的博弈期，现阶段，确实不是进入楼市的好时机，可以等二手房指导价发布几个月之后，在进入二手房市场，此时，房源多，议价空间也会更大。
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标签：明细,指导价,国庆节
