近段时间，我们发现合肥打折销售的楼盘开始多了起来，尤其是前两年的地王，都不再硬撑，纷纷上市。我想这不仅仅是开发商年底回款需要，更是对市场预期产生了根本性转变，他们中的大多数，对短期市场出现好转，可能已经死心。
从安居客合肥房价表现来看，呈现出一个上半年火热、下半年哑火的过山车式转折，相信这种毫无先兆的冷，让很多人猝不及防。合肥下一步房价会怎样？到底该如何买房？本篇我通过研究全国50个重点城市房价走势及链家网二手房实际成交数据，为你们做详细解析。
全国50个重点城市房价表现
与10月份相比，11月份房价环比下跌城市由24个增加到31个，增加7个，已有超过6成的城市房价出现下跌。与此同时，房价下跌城市数量增加，跌幅进一步扩大；上涨城市数量减少，涨幅进一步收窄。从全国来看，上涨城市的涨幅抵消不了下跌城市的跌幅，这意味着全国房价已从整体上涨转为整体下跌。
从各城市群来看，除了东北地区还在整体小幅补涨外，其余城市圈跌幅均大于涨幅，尤其是华南珠三角和中部城市，下跌城市占了绝大多数。从8月份开始，全国房价快速转入下行，3个月的时间，50城下跌城市由8个增加到31个，这种跌势大有燎原之势。
长三角城市。从安居客房价走势来看，上海房价在过去半年里，一直呈下跌趋势，尽管幅度不是很大。南京跟上海似乎截然相反，近一年来都在上涨，尽管幅度也不是很大，但较去年同期也有9%涨幅。我之前讲合肥房价会盯着上海和南京发展，如此看来，左右为难。
杭州房价7月份以来一直在下跌，比最高峰时跌去-1.4%。苏州真是闷声发大财，今年以来不愠不火，但一直在上涨，同比涨幅已累计达到14%。宁波已经横盘4个月，但同比涨幅近20%，价格比苏州高出不少，我觉得这不太合理。
长三角的非核心二三线城市，整体涨少跌多，下步预计还会继续回调，深度下探。核心城市除了南京和苏州外，上海、合肥和杭州都在回调。
华南珠三角。从安居客表现来看，深圳房价8月份以后是有所回调的，至今仍在微跌，不过同比去年还是上涨的。广州房价走势依然跟深圳亦步亦趋，但同比涨幅明显要高过深圳，属于周期末期的补涨。
厦门几乎已经连续跌了一年了，同比跌幅达到近8%，如果从绝对值上来看，与一线城市广州相比，房价仍然虚高。福州同比跌幅也达到了7%，跟厦门一样，福建这两座城市房价泡沫都比较大，我认为都未调整到位。
珠三角目前是三大城市圈回调力度最大的一个。除了泉州和佛山，华南珠三角几乎都在演绎下跌，尤其是中山、东莞和惠州，前期涨幅过大，我觉得有透支之嫌，后期会面临比较大的调整。
环渤海湾城市。环京的核心依然是北京，无论其他城市如何做调整，北京房价依然稳坐钓鱼台，很难下跌，即使11月份有所回调，同比去年还是上涨。天津房价在年中时出现一次政策性反弹，但目前看来后劲不足，继续延续下跌。
石家庄这个月的下跌比上个月还狠，从房价绝对值上来看，价格仍然跟价值不符。廊坊凭借独特的地理位置优势，在这个大周期中表现亮眼，但风口过去，猪还是猪，在我看来，调整还未到位。
政策收紧是捅破青岛房价泡沫的导火索，下跌回调是预料中的事。山东重提济南首位度，使得济南房价正在朝青岛的高度冲击，预计不日可达。整体而言，除了北京之外，我对环京各个卫星城市短期都持悲观态度。
中西部城市。武汉房价在11月份达到阶段性最高峰，同比涨幅已达10%，在中部城市独占鳌头，何时回落？郑州在10月份时房价反弹至阶段性高点，目前迎来小幅回调，在我看来泡沫很小。
至8月份以来，长沙已连续下跌3个月，估计是要把今年的涨幅再吃回去。成都较房价历史最高点时已下跌-8%，政策收紧后，这种回调是可以预测到的。重庆本身天量供地和房地产市场的特殊性，使得房价走势也不按常理出牌，但整体已迈入下跌通道。
西安最大的法宝还是人口政策，几乎没有任何门槛，限购基本是名存实亡，这才使得大涨后能忍住不跌。东三省尽管还在上涨，作为领头羊的沈阳已略显疲态，其实这次大周期，东北房价涨幅是不及格的。
合肥二手房成交数据分析
从国家统计局的数据来看，不论是新房还是二手房，近三个月合肥房价涨幅都在不断降低。
去年10月份之后，合肥链家二手房的成交量在逐节攀升，于今年3月份达到翻番。不难理解，这个时间段距离合肥限购刚好满一年，不符合购房条件的人群先后解冻，造成需求集中爆发。今年6月份以后，成交量已连续4个月出现下跌，几乎腰斩，市场冷度可见一斑。
以下分析基于链家自2017年10月份至2018年10月份的所有成交，共计5611个数据。由于链家的业务范围限制，二手房成交仅覆盖市区或临近市区的郊县。因此，房价平均数据应该比全市实际平均值略高。9-10月份数据请参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2018年9-10月合肥房价分析及购房建议》。
1、合肥10月份二手房整体成交情况
合肥10月份二手房成交均价为1.605w，除去2月份春节影响价格最低之外，几乎是今年以来最低数值，不过依然在合理区间。
合肥10月份二手房平均成交周期为77.9天，依然在75-80天左右这个范围内，这个数值基本已经维持一年。
10月份二手房议价空间为2.91%，从7月份开始触底，已经连续3个月出现反弹，逐步恢复到去年同期水平，说明市场正向买方这边慢慢靠拢。
从各区来看，除了包河区、经开区和瑶海区，其他区成交量基本上都环比减少。与此同时，我发现除了肥西县和长丰北城这些不限购区域外，四大城区议价空间都超过了3%，而新区比如政务区、高新区、滨湖区和经开区都低于平均值。
楼市下行期，议价空间从某种意义上反映了资产的优质程度。资产等级越高，议价空间就越小，资产越差，卖家的回旋余地就越大，这体现在优质资产和劣质资产的分化上。
合肥西南这些新区，除了产业和规划外，同时存在房龄上的优势，区域相对优质。高新区持续发力，均价已仅次于政务区和滨湖区（微信公众号“小易论楼市”《合肥的优质房产和劣质房产》）。
2、学区房和非学区房价格
此处所指的学区是：45中本校区，42中本校区，48中本校区，50中东校（西园新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鹅湖），46中本部，38中本部，168玫瑰园学校。具体学区划分和分析请参考文章（微信公众号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——2018年合肥初中学区最新排名》）。
从学区房成交占比来看，10月份一般是学区房的成交低谷，从11月份开始，热度开始上升，一直持续到来年的3、4月份，然后热度再一直下滑。2月份是春节因素，热度较低，6月份是由于学区刚刚划定，集中买学区房的人较多。
学区房成交均价为2.144w，从去年11月份开始，我们就可以看到学区房价格一直呈上涨趋势，与去年同期相比，已有差不多10%的涨幅。
非学区房成交均价为1.503w，已达到过去一年来的最低点。学区房价格上涨，非学区房价格下跌，这其实就是楼市下行期，资产优劣不同的两种房产，在价格上表现出来的分化。
跟9月份相比，3室户型成交占比下滑，1室和2室户型占比增加，市场趋冷情况下，改善需求从某种程度上也被遏制了。
下一步合肥房价分析及购房建议
前几天，经济日报发表评论，指出房地产调控已取得阶段性进展，下一步“应该通过房价长期保持平稳，使房价涨幅低于收入和GDP增速，房价收入比逐步回落，避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整”，央媒做出这样的表态意味深长。
首先我们应看到，自中央在7月底做出“坚决遏制房价上涨”的表态之后，全国房地产形势就发生了质的变化，从整体房价上涨转为整体下跌的趋势越来越明显，经济日报是在这种背景下发表的观点。
这说明，中央已经注意到房地产进入下跌通道，再加上经济持续下行的压力，会不会同时产生共振，造成更大的跌势，这是值得深思的。调控的目的是“通过挤泡沫而非刺破泡沫方式，就能实现我国房地产市场软着陆，应避免断崖式剧烈调整”，下一步政策走向我认为应该会缓和一些，防止出现房地产硬着陆。
通过以上分析来看，合肥房价上半年是比较火热的，下半年迅速转冷，比较突然，很多人不明白原因。其实很简单，房地产归根结底是一个政策市，中央对房地产严厉表态，再加上房地产强力去杠杆，造成各方不论在主观还是客观上，都产生悲观预期，合力所致。
前几天合肥土拍结果出来后，很多粉丝要求我做一个分析，我在这里简单说一下。其实从全年来看，合肥这次拿出的地块，都属于含金量相对较高的，但从成交价格来看，稳中有降。
所谓稳，就是地价基本符合目前的市场预期；所谓降，就是相比前两年，这种竞争和热度是明显降温的。如果这些地块放到上半年，我想价格应该会更高一些。今年以来，合肥流拍了很多地块，整体上还是能反映出开发商预期的降低。
滨湖区和高新区是合肥比较热门的区域，地块相对优质，从这两个区域成交价格来看，比我预期要低一些。基于当前地价和房地产发展形势，我认为明年限价房不会消失，购房者还是有机会买到价格相对合理的房子的。
与此同时，我发现一些原想通过时间换空间的开发商已经坐不住了，由于前两年拿地成本过高，导致定价过高，去化很低，这些楼盘开始变相打折抢跑。但我想说的是，越是市场下行期，开发商套路就越多，就越应提防一些大坑，即使是一些打折销售的楼盘。
因为这次土拍价格相对较低，后来的开发商在土地成本上已取得主动，如果不趁势割今年的韭菜，到明年可能更难割，长痛不如短痛，越往后拖，资金压力和竞争压力就越大，降价加速周转才是明智之举。
但不论如何，刚需还是要买房的，这两天我在小密圈里被问到比较多的问题是：限价房买不到，热门区域二手房价格大都有些虚高，笋盘又难找，今年不买房又怕明年房价上涨，到底该怎么办？
种种迹象表明，由于经济下行压力，货币政策明年出现宽松的概率非常大，届时首套房房贷利率下调的可能也很大。再加上地价不及预期，低价房不会在市面上消失，我个人建议可以暂时观望，没有好的机会没必要急着下手。但对于有学区房需求的同学，应尽量在年前下手。
至于明年房价会不会涨，涨多少，一切还要等月底中央经济工作会议对明年定调之后才能判断。但不论如何，稳定和分化依然是合肥明年房地产的主调，优质房产和劣质房产在涨幅上会进一步体现。
关于合肥各区房价分析，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看。
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